Wie Sie Ihr Zinshaus verkaufen und das Wohnrecht behalten

Immer mehr Zinshausbesitzer entscheiden sich dafür, ihr Haus in Kombination mit einem Wohnrecht zu verkaufen – sei es um neues Kapital zu generieren, die Rente aufzustocken oder sich von Kosten und Pflichten zu befreien. Was dabei zu beachten ist und welche Modelle es für diesen Ansatz gibt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was versteht man unter Wohnrecht?  

Ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht räumt dem Begünstigten das vertraglich festgesetzte Recht ein, eine Immobilie oder Teile von ihr zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Der neue Eigentümer bleibt dabei aus der Immobilie – oder den betroffenen Teilen – ausgeschlossen, bis das Wohnrecht endet. Der Eigentümer gibt somit das Nutzungsrecht ab, behält aber das Verfügungsrecht

Was muss vor dem Zinshaus Verkauf geprüft werden? 

Wenn Sie nach dem Verkauf weiterhin in Ihrer Wohnung bleiben möchten, sollten zunächst die Besitzverhältnisse überprüft werden. Insbesondere bei geerbten Zinshäusern in Familienbesitz sind diese nicht immer eindeutig. Klären Sie daher vor einem Verkauf, was Ihnen überhaupt gehört. Auskunft darüber gibt das Grundbuch.

1. Alleiniges Eigentum

Wenn Sie der einzige Eigentümer eines Zinshauses sind, können Sie das Zinshaus uneingeschränkt verkaufen und mit dem neuen Eigentümer ein Wohnrecht vertraglich frei vereinbaren.

2. Miteigentum

Beim Miteigentum sind Sie am Zinshaus mit einer bestimmten Quote berechtigt (ideeller Anteil). Das bedeutet, allen Miteigentümern gehört das gesamte Zinshaus, aber keinem ein bestimmter Teil ausschließlich. Sie benötigen daher für den Verkauf Ihres ideellen Anteils keine Zustimmung der Miteigentümer, für das Weiter-Wohnen jedoch schon – außer Sie haben eine Benützungsregelung vereinbart, die im Grundbuch vermerkt ist. In diesem Fall können Sie diese dann auch „mitverkaufen“, d.h. der neue Eigentümer ist an die Vereinbarung gebunden.

3. Wohnungseigentum

Da das Haus bereits „parifiziert“ wurde und Ihnen eine oder mehrere Wohnungen gehören, können Sie ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Ihren Anteil verkaufen und mit dem neuen Eigentümer ein Wohnrecht vereinbaren.

Tipp von ImmoBasti

Bei Alleineigentum und Wohnungseigentum können Sie also frei verkaufen und ein Wohnrecht mit dem neuen Eigentümer vereinbaren. Bei Miteigentum benötigen Sie für die weitere Nutzung der Wohnung die Zustimmung der anderen Miteigentümer, außer Sie haben eine Benützungsvereinbarung in das Grundbuch eintragen lassen.

Welche Wohnrecht Modelle gibt es? 

Wie das Wohnrecht inhaltlich gestaltet wird, können die Vertragsparteien frei verhandeln. Die Sicherung des Wohnrechts kann dabei auf Basis ganz unterschiedlicher Modelle erfolgen:

1. Wohnen mit eingetragenem Wohnrecht

Je nach Vereinbarung lässt sich das Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit einräumen – das heißt, es endet entweder mit Ablauf der vereinbarten Frist oder mit dem Tod des Berechtigten. In der Praxis vereinbaren die Parteien oft ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung. Folgende Punkte sind wichtig zu beachten:

• Ein Wohnrecht wird entweder als Gebrauchsrecht oder Fruchtgenussrecht eingetragen. Das Gebrauchsrecht räumt Ihnen das Recht ein, selbst in der Immobilie zu wohnen. Wird hingegen ein Fruchtgenussrecht vereinbart, dürfen Sie die Wohnung außerdem vermieten.
• In Österreich hat der Wohnrechtberechtige auch ein Nutzungsrecht und ein Aufnahmerecht. Das Nutzungsrecht legt fest, dass Einrichtungen wie z.B. Parkplätze, Garagen, Dachboden oder Keller genutzt werden dürfen. Das Aufnahmerecht berechtigt dazu, eine weitere Person in den Haushalt aufzunehmen (Ehepartner, Lebensgefährte, Pflegekraft). Einschränkungen von Nutzungs- und Aufnahmerecht müssen schriftlich vereinbart und von beiden Seiten unterzeichnet werden.
• Die Betriebs- und Instandhaltungskosten tragen in der Regel Sie als Wohnrecht-Begünstigter. Dazu gehören z.B. Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Gas und Müllabfuhr sowie die Kosten für kleinere Reparaturen. Für größere Reparaturen oder Sanierungen muss der neue Eigentümer aufkommen.
• Eine Aufkündigung ist nach Österreichischer Judikatur nahezu unmöglich außer wenn Sie das Wohnrecht 30 Jahre lang nicht nutzen. Sie selbst können allerdings jederzeit kündigen (z.B. Umzug ins Pflegeheim).
• Beachten Sie, dass das Wohnrecht nicht vererbbar ist. Falls Sie also möchten, dass Ihr Ehepartner nach dem eigenen Tod weiterhin in der Immobilie wohnen darf, sollten Sie auch den Ehepartner im Grundbuch als Nutznießer eintragen lassen.

Es empfiehlt sich, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. Anschließend sollte der Notar das Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Damit ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall oder beim Immobilienverkauf weiter besteht.

2. Wohnen mit vergünstigter Miete

Eine andere Möglichkeit in der verkauften Immobilie weiter zu wohnen, ist die Vereinbarung eines besonders günstigen Mietvertrages, am besten unbefristet. Auch ein Weitergabe- und Untervermietrecht kann vertraglich festgelegt werden. Vorteil dieser Variante ist, dass Sie weiter in Ihrer Wohnung bleiben und Ihren Mietvertrag auch noch selbst gestalten können, mit sämtlichen Zusatz- und Sonderrechten.  

3. Wohnen auf Rentenbasis

Ein weiteres Modell ist die sogenannte Immobilienverrentung. Diese Lösung wird vor allem innerhalb von Familien genutzt, ist aber auch mit Dritten möglich. Beim Verkauf auf Rentenbasis wird vom Käufer nicht die gesamte Kaufsumme auf einmal ausbezahlt, sondern eine monatliche oder jährliche Rentenzahlung bis an das Lebensende bezahlt (Leibrente).

Eine Alternative zur Leibrente ist die Zeitrente. Dabei werden die regelmäßigen Zahlungen statt auf Lebenszeit für eine bestimmte Dauer vereinbart. Die Höhe der Rente errechnet sich aus der Kombination verschiedener Faktoren wie z.B. Alter, Wert der Immobilie und Wert des Wohnrechts.

Um sich abzusichern sollten Sie als Verkäufer ein Pfandrecht für den Rentenanspruch im Grundbuch vermerken lassen. Dadurch können Sie auf Ihre frühere Immobilie mittels Exekution zurückgreifen.

Eine andere Möglichkeit zur Absicherung ist eine Bankgarantie. In diesem Fall garantiert die Bank die Zahlungen, sollte der Käufer nicht mehr in der Lage dazu sein, Ihre Rente auszuzahlen. Vereinbaren Sie zusätzlich eine Wertsicherung, sodass monatlich oder jährlich eine Wertanpassung durchgeführt wird.

Fazit: Zinshausverkauf in Kombination mit Wohnrecht  

Das Thema Wohnrecht ist eine sehr komplexe Materie. Je nachdem, wie das Wohnrecht übertragen wird, sind entsprechende Klauseln in den Vertrag aufzunehmen. Auch steuerliche Aspekte des Wohnrechts sind zu berücksichtigen. Es empfiehlt sich daher eine umfassende Beratung durch Experten, die mit dieser Materie vertraut sind. Falls Sie darüber nachdenken, Ihr Zinshaus zu verkaufen, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne über die verschiedenen Möglichkeiten und machen Ihnen auf Wunsch ein unverbindliches Angebot.