Was beim Kauf einer Immobilie zu beachten ist

Die aktuell niedrige Zinslage verleitet zahlreiche Menschen dazu, eine Immobilie zu erwerben. Die Aussage “Da zahle ich lieber einen Kredit als Miete!” hat bestimmt schon jeder einmal gehört.  Im Folgenden mehr Informationen dazu, was es zu beachten gilt, um vom Kauf einer Immobilie zu profitieren und nicht in die Armutsfalle zu tappen.

Budgetierung und Kalkulation zusätzlicher Kosten

 Die Kreditraten sind nicht die einzigen Kosten, die nach dem Kauf einer Immobilie anfallen. Laufende Kosten und etwaige Sanierungskosten müssen in die Budgetierung miteinbezogen werden. 

Beispielsweise beim Kauf eines älteren Zinshauses verstecken sich meist zusätzliche Kosten in der Sanierung. Im Keller dringt Wasser ein, unter der Jahrzehnte alten Wandfarbe kommt plötzlich Schimmel zum Vorschein oder die Fenster sind nicht dicht oder halten dem immer stärkeren Straßenlärm nicht mehr Stand. 

Unerwartete Kosten für Sanierung oder Reparatur lassen das Freizeitbudget für Urlaube etc. schnell schrumpfen. Bevor der Kaufvertrag eines Hauses unterschrieben wird, sollte daher gründlich über die Zukunftsplanung nachgedacht werden. Kinder, Autos, längere Reisen oder Ausbildungen können die Budgetierung kurzerhand durcheinanderbringen. 

Auch die laufenden Kosten beschränken sich nicht nur auf die Höhe der Kreditrate. Hausverwaltung, Reparaturrücklage, Versicherung und Betriebskosten müssen zusätzlich einkalkuliert werden. 

 

Immobilienkauf durch Ehepaar

Wird das Investment innerhalb einer Ehe getätigt, gilt es zu beachten, dass die gemeinsame Immobilie bei einer eventuellen Scheidung mit weiterem hohem Aufwand verbunden ist. Mehr dazu lesen Sie in Scheidung – was passiert mit dem gemeinsamen (Zins-) Haus?

 

Der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie

Region, Lage, Ausstattung, Preis und Zeitpunkt sind entscheidende Faktoren, die man beim Kauf einer Immobilie genau unter die Lupe nehmen sollte. Abgesehen davon ist auch die Lebenssituation entscheidend, ob man sich für oder gegen die Investition in eine Immobilie entscheidet.

• Zwischen 25 und 35 Jahren: Nach der Ausbildung oder dem Studium ist es für viele junge Menschen noch zu früh, da sie wahrscheinlich noch in Weiterbildungen investieren und sich beruflich weiterentwickeln möchten. Für sie kommt der “richtige” Zeitpunkt oft erst später.
• Zwischen 35 und 45 Jahren: Der Kinderwunsch ging eben in Erfüllung – verbunden mit einer zusätzlichen finanziellen Belastung der Haushaltskasse. Der Plan, in eine Immobilie zu investieren, wird daher oft weiter Richtung Zukunft geschoben.
• Zwischen 45 und 55 Jahren: Die Kinder sind älter geworden und die Finanzierung deren Ausbildung bzw. Studium steht an. Investitionen werden dadurch häufig auf den Zeitpunkt verschoben, an dem die Kinder ihr erstes eigenes Geld verdienen.
• Ab 55 Jahren: Kurz vor der Rente einen Kredit aufzunehmen bereitet vielen Investoren Bauchschmerzen, denn dies könnte im schlimmsten Falle heißen, dass sich die Erben um das Abbezahlen der Immobilie kümmern müssen. Auch die Altersarmut ist ohne Einkommen nicht auszuschließen – viele Rentner werden finanziell durch ihre Kinder unterstützt. Eine Investition wäre in diesem Fall nur schwer vertretbar.

Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist somit individuell sehr verschieden und immer in Abhängigkeit von der persönlichen Lebens- und Einkommenssituation zu sehen. Doch wer über ein stabiles Einkommen in ausreichender Höhe sowie Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verfügt, der sollte kaufen, bevor die Immobilienpreise noch weiter steigen. 

 

Haus kaufen: So funktioniert der Ablauf

Der Hauskauf ist ein Prozess, den die Mehrheit der Österreicher zumindest einmal in ihrem Leben durchläuft. Die Verwirklichung des Traums vom Eigenheim beginnt mit dem Wälzen unzähliger Immobilieninserate und der Sichtung von meist unübersichtlichen Webseiten, gefolgt von gefühlt endlosen Besichtigungen und Verhandlungen mit Maklern und Eigentümern. Ist das richtige Haus endlich gefunden, muss der Kauf abgewickelt werden. Die wichtigsten Punkte dazu in einem kurzen Überblick:  

1. Einigung über Kaufpreis

Das offizielle Prozedere des Hauskaufs startet mit der Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis. Zusätzlich zum Kaufpreis ist meist eine Immobiliensteuer zu begleichen. Auch Notar- bzw. Treuhänderkosten sind zu berücksichtigen. Insgesamt kann mit ca. 10 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten gerechnet werden. 

 2. Vereinbarung einer Treuhandschaft

Zum Schutz beider Vertragsparteien wird der Kauf einer Immobilie üblicherweise mittels einer Treuhandschaft durch einen Rechtsanwalt oder Notar abgewickelt. Dieser erhält den Auftrag, mit der Überweisung des Kaufpreises die Eintragung ins Grundbuch vorzunehmen und nach erfolgreicher Eintragung den Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen. 

• Schutz des Verkäufers: Durch die Treuhandschaft erhält der Verkäufer optimalen Schutz, da der Käufer erst dann ins Grundbuch eingetragen wird, wenn das Geld auf dem Konto des Treuhänders eingegangen ist. 

• Schutz des Käufers: Gleichzeitig ist der Käufer geschützt, da sichergestellt wird, dass der Kaufpreis auch wirklich erst dann ausbezahlt wird, wenn die Eintragung des Käufers ins Grundbuch und die Lastenfreistellung der Immobilie gegeben ist. 

Außerdem verhindert die Treuhandschaft, dass der Verkäufer die Immobilie während des Prozesses an einen weiteren Interessenten verkaufen kann. 

3. Aufsetzen des Kaufvertrages

Beim ersten Termin mit dem Notar bzw. Rechtsanwalt muss nur eine der beiden Parteien anwesend sein. Es ist jedoch ratsam, gemeinsam zu erscheinen, da so auf die Wünsche beider Seiten eingegangen werden kann. Nachträgliche Änderungen und Unzufriedenheiten können damit von vornherein verhindert werden. 

Im Zuge der Vertragserrichtung werden vom Treuhänder auch die mit der Liegenschaft verbundenen Rechte und Pflichten überprüft. Weiters müssen Wegerechte, Veräußerungsverbote, Gebrauchsrechte etc. von den Begünstigten entsprechend erklärt werden. 

Nach Abklärung aller wichtigen Punkte kann der Kaufvertrag schließlich bei einem weiteren Termin unterzeichnet werden.  

4. Berechnung und Zahlung von Steuern

In den Aufgabenbereich des Treuhänders fällt auch die Berechnung und Abfuhr der anfallenden Steuern an das Finanzamt: Die Grunderwerbsteuer muss vom Käufer bezahlt werden, während eine etwaige Immobilienertragsteuer vom Verkäufer zu tragen ist.  

5. Eintragung ins Grundbuch

Sobald auch die Grundverkehrskommission dem Kauf zustimmt, kann die Verbücherung des Eigentums im Grundbuch vorgenommen und der Kaufprozess offiziell abgeschlossen werden. 

 

Fazit: Kauf einer Immobilie

Die derzeit niedrigen Zinsen verleiten zahlreiche Menschen zum Kauf einer Immobilie. Region, Lage, Ausstattung, Preis und Zeitpunkt sind entscheidende Faktoren beim Immobilienkauf. Durch versteckte Kosten oder unvorhergesehene Veränderungen im Leben kann die Finanzierung allerdings leicht unter Druck geraten und der Kauf der Immobilie zur Armutsfalle werden.  In jedem Alter, doch insbesondere in jungen Jahren, ist daher eine gute Zukunftsplanung und eine genaue Inspektion des begehrten Objekts unumgänglich.