Was ist ein Zinshaus?

Der landläufige Begriff „Zinshaus“ ist in Österreich sehr bekannt oder man hat ihn zumindest schon einmal gehört. In Deutschland werden Zinshäuser auch “Miethaus” oder “Mietshaus” gennant. Doch was bedeutet Zinshaus eigentlich, was muss beim Zinshausverkauf beachtet werden und wie funktioniert der Verkaufsprozess? Das und weitere relevante Details erklärt ImmoBasti im Folgenden.

Was bedeutet der Begriff Zinshaus?

Was ist ein Zinshaus? Wie schon im Begriff enthalten, erwirtschaftet ein Zinshaus durch die langfristige Vermietung von einer Vielzahl an Wohneinheiten in einem Mietshaus monatlich den Mietzins. Die Begriffsherkunft geht zurück in die Anfänge des 20. Jahrhunderts. Ursprünglich galt der Begriff nur für Häuser, die vor 1945 erbaut wurden. Heutzutage zählen alle Mietshäuser die keine Genossenschaftswohnungen oder geförderten Wohnungen enthalten und mehr als zwei Wohneinheiten enthalten zu Zinshäusern. In der Regel wurden diese Häuser damals wie auch noch heute von privaten Investoren errichtet und werden von einer Hausverwaltung betreut.

Gerade in Wien gehören Zinshäuser, die auch „Gründerhäuser“ genannt werden, zum traditionsreichen Stadtbild und sind von den Außenbezirken wie Liesing, Donaustadt oder Döbling bis in die Innere Stadt, in weiten Teilen aller Bezirke zu finden. Neben Wien zählen auch die Städte Graz und Salzburg für Investoren zum beliebten Zinshausmarkt. Was alle Zinshäuser verbindet ist, dass in einem Zinshaus mehrere Wohnungen von einem Vermieter gegen einen monatlichen Mietzins zur Verfügung gestellt werden. In einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter die Wohneinheit inklusive der dazugehörigen technischen sowie baulichen Einrichtungen dem Mieter zur Verfügung zu stellen. Der Mieter ist vertraglich dazu verpflichtet die Miete und die anfallenden Nebenkosten pünktlich und in gleichen Abständen an den Vermieter zu bezahlen und sich an die Hausordnung zu halten. Bei der Vermietung einzelner oder mehrerer Gewerbeflächen wird zusätzlich zum Mietzins noch eine Umsatzsteuer fällig. Zu beachten ist, dass Flächen, welche zum Zwecke des Gewerbes angemietet werden, nicht als Wohnfläche genutzt werden dürfen.

Was kostet ein Zinshaus?

In Österreich sind zahlreiche Häuser unter Denkmalschutz, was durchaus einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben kann.
Außerdem werden für die Bewertung folgende Faktoren unter die Lupe genommen:

• Die Lage der Immobilie
• Die Immobiliengröße
• Der Ertrag bzw. Preis pro m2 Nutzfläche
• Die Substanz und der Zustand
• Eventuelle Leerstände (Wohnungen, die derzeit nicht vermietet sind)
• Aufwendungen für die Instandhaltung
• Der Bestand an Altmietern (diese bezahlen oftmals einen vergünstigten Mietzins)
• Verwaltungskosten

Zinshaus im Eigentum behalten oder verkaufen?

Sehr beliebt ist das Wiener Zinshaus als Anlageobjekt – die Investition ist allerdings nicht immer lohnenswert.

Ein Zinshaus verkaufen zu wollen beinhaltet auch Sorgen und Ängste rund um das Eigentum. Berechtigterweise berichten viele Menschen von einem flauen Gefühl, wenn sie vor solch einer wichtigen Entscheidung stehen. Doch auch hier gilt es, die klaren Fakten abzuwägen und eine Pro- und Contra-Auflistung zu erstellen. Aufgrund der Größe und oftmals sogar denkmalgeschützten Fassade machen Zinshäuser eine Menge an Arbeit. Und Arbeit verursacht ohne Umwege immense Kosten. Und dann ist da noch die Sache mit dem Mietrecht. Das Mietrecht bei Zinshäusern ist oftmals nur in eingeschränktem Umfang anwendbar. Häufig gelten Mietzinsvereinbarungen aus vergangenen Jahrzehnten mit denen so gut wie keine Rendite mehr erzielbar ist, die Instandhaltung zu einer großen Herausforderung wird und der Mietzins anstatt über die Jahre zu steigen, stagniert.

In einem herkömmlichen Zinshaus sind – oft „Do it yourself“ – zahlreiche Umbauarbeiten zu finden, die in vielen Fällen nicht vom derzeitigen Hauseigentümer, sondern dessen Vorfahren durchgeführt wurden. In den meisten Fällen hat dies zwar keine Auswirkungen auf die Statik oder die Standfestigkeit der Immobilie, durch die Verwendung von überholten Materialien aber sehr wohl Einfluss auf diverse andere Faktoren. Beispielsweise könnte ein Schädlingsbefall zum Verfall des Dachstuhls führen, oder Schimmel die Substanz des Hauses ruinieren.

Fazit

Ob ein Zinshaus verkauft oder doch lieber im Eigentum bleiben soll, ist in jedem Fall einzeln zu bewerten. Wichtig ist es die Hard-Facts des Zinshauses zu kennen (Zinsliste, Adresse), die Soft-Facts klar zu bewerten (z.B. persönliche Gefühle und Erinnerungen) und mehrere unabhängige Meinungen von Immobilien Experten einzuholen.