Wie wird eine Immobilie bewertet? 

Eine Immobilie kann laut Gesetz durch das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren bewertet werden. ImmoBasti empfiehlt, bei der Wertermittlung bzw. Bewertung einer Liegenschaft auf eines dieser drei Verfahren zurückzugreifen. Alle Gerichtlich beeideten Sachverständigen greifen für Bewertungen im Rahmen von Erbschaften bzw. Nachlassverfahren und Richterlichen Entscheidungen auf diese Verfahren zurück. Diese sind in den §4, §5 und §6 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) genau aufgeführt.

Die drei gängigsten Verfahren zur Immobilienbewertung

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit den Preisen von ähnlichen aktuell zum Verkauf stehenden Objekten verglichen. Vergleichbare Objekte sind solche, die aufgrund der Umstände, die den Wert der Immobilie beeinflussen, im weitesten Sinne mit der Immobilie übereinstimmen. Dabei sind abweichende Eigenschaften sowie geänderte Marktverhältnisse zu berücksichtigen. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von unbebauten Grundstücken im ländlichen Bereich sowie für die Wertermittlung von Reihenhäusern in großen Reihenhaus-Anlagen mit gleichen Objekten und für Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung.

Das Sachwertverfahren stellt den Wert des Grundstücks und der Immobilie dem Wert eines Neubaus gegenüber. Der Wert des Bodens wird somit mit dem Zeitwert des Gebäudes addiert, wodurch sich ein Gesamtwert ergibt. Der Bodenwert wird im Allgemeinen von vergleichbaren Verkäufen abgeleitet. Bei der Ermittlung des Gebäude-Zeitwertes geht man für gewöhnlich vom Herstellungswert aus. Von diesem werden die wirtschaftliche und technische Wertminderung abgezogen. Dieses Verfahren wird vor allem für Liegenschaften, die für den Eigengebrauch gedacht sind, angewandt. Dazu zählen Einfamilienhäuser sowie freie und nur kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen. Das Sachwertverfahren wird außerdem für Industrieliegenschaften und Werkshallen genutzt. 

Im Ertragswertverfahren wird berechnet, wie hoch der Ertrag durch beispielsweise Vermieten sein könnte. Der zu erwartende Reinertrag zum angemessenen Zinssatz wird ermittelt und dabei die zu erwartende Nutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt. Ausgegangen wird dabei zumeist von tatsächlichen Mieterträgen – werden fiktive Mieterträge als Ausgangspunkt herangezogen, stammen diese aus anerkannten statistischen Datensätzen. Dieses Verfahren wird besonders bei der Bewertung von Geschäftshäusern angewandt, des Weiteren bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie gegebenenfalls bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen.

Jedes dieser drei Verfahren kann nur dann erfolgreich sein, wenn es von einem externen und objektiven Experten durchgeführt wird. Der Eigentümer selbst bewertet seine Immobilie aufgrund seiner emotionalen Bindung zu dieser meist zu hoch.

Im §3 des LBG ist klar festgelegt, dass Wertermittlungsverfahren, die dem Stand der Wissenschaft entsprechen, anzuwenden sind und die oben angeführten drei Varianten angeführt. 

 Ergänzend kann auch das Residualwertverfahren genannt werden, das nicht namentlich im Gesetz genannt wird und somit auch weniger häufig verwendet wird. Mithilfe dieses Bewertungsverfahrens wird der Preis für jene Grundstücke ermittelt, für welche das Vergleichswertverfahren nicht geeignet ist. Es wird besonders bei der Bewertung von innerstädtischen Liegenschaften angewandt. Beim Residualwertverfahren lässt sich der Grundstückswert aufgrund der möglichen Bebaubarkeit berechnen. Dabei werden vom geplanten erzielbaren Verkaufspreis eines genehmigungsfähigen Objektes in Folge die Baukosten, sämtliche Nebenkosten, Gewinnanteil etc. abgezogen. Daraus ergibt sich der Grundstückswert.

Berechnung des Verkehrswerts

Das Ziel aller Bewertungsverfahren ist es, einen sogenannten Verkehrswert zu ermitteln. Dieser leitet sich entweder aus e oder mehreren Wertermittlungsverfahren ab und wird auf die herrschenden Verhältnisse im Geschäftsverkehr abgestimmt. Der Sachverständige, der mit der Bewertung der Immobilie beauftragt ist, kann mithilfe seines Fachwissens, seiner beruflichen Erfahrung sowie der Kenntnis der aktuellen Marktlage den Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert annähern. Seine Aufgabe ist es außerdem, Werte der Berechnungen kritisch zu betrachten und gegebenenfalls zu korrigieren. 

Eine spezielle Methode der ertragsorientierten Immobilienbewertung ist das discounted cash flow-Verfahren. Es dient dazu, entweder den Gebrauchswert oder den Marktwert (bei Verwendung von marktorientierten Parametern) eines Objektes zu ermitteln. Zuerst wird ein Berechnungszeitraum festgelegt. Dieser liegt zwischen 5 und 20 Jahren, wobei der Gutachter zumeist 10 Jahre wählt. In Folge werden die erwarteten Einnahmen und Ausgaben im festgelegten Berechnungsraum für jedes Jahr einzeln kalkuliert. Die sich daraus für jedes Jahr ergebenden Cashflows werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst und die Barwerte addiert. Hinzugezählt wird im Anschluss darauf der auf den Bewertungsstichtag abgezinste, geschätzte Verkaufserlös der zu bewertenden Immobilie am Ende des Berechnungszeitraumes. Für die Berechnung des Verkaufserlöses kann beispielsweise die Investment Method genutzt werden, wobei der Cashflow des letzten Jahres des Analysezeitraumes kapitalisiert wird. Die DCF-Method wird in der Bewertung von Unternehmen häufiger verwendet, als in der Immobilienwertermittlung. Sie hilft Investoren bei der Entscheidung, bis zu welchem Kaufpreis die gewünschte Rendite aus der Verzinsung erzielt werden kann (Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz).

Fazit 

Wenn Sie einen ersten Eindruck über den ungefähren Wert einer Immobilie haben möchten ohne auf ein Sachverständigen Gutachten zurück zu greifen, können sie in unserem Zinshausrechner schnelle und unkomplizierte Ergebnisse bekommen. Dies ersetzt aber kein Gutachten eines Sachverständigen.